【天辰会员】万科郁亮:市场没有“狂飙”,也没有“倒春寒”

  对于未来的新房需求,郁亮比较乐观,他认为“上有天花板,下有保底线”。  3月31日上午,深圳市盐田区大梅沙万科国际会议中心,万科(000002.SZ)召开了2022年度业绩会。临近海边的大梅沙细雨蒙蒙,雾气笼罩之下,能见度并不高,而这,

对于未来的新房需求,郁亮比较乐观,他认为“上有天花板,下有保底线”。

3月31日上午,深圳市盐田区大梅沙万科国际会议中心,万科(000002.SZ)召开了2022年度业绩会。临近海边的大梅沙细雨蒙蒙,雾气笼罩之下,能见度并不高,而这,就像房地产行业发展的前路,充满不确定性,人们也迫切想要寻求一个答案。

经历了去年资产减值时面对投资人的战战兢兢,今年业绩会,万科管理层显得从容了不少。

根据披露的数据,【天辰娱乐登录】 2022年万科实现营业收入5038.4亿元,同比增长11.3%;归属于上市公司股东的净利润226.2亿元,同比上升0.4%;每股基本盈利1.95元,同比增加0.6%。2021年存货减值挤水分之后,2022年万科净利润实现正增长。

销售端,2022年,万科开发业务全年实现合同销售面积2630万平方米,合同销售金额4169.7亿元,销售金额同比下降33.58%。尽管销售额度有所下降,但是在房地产行业整体下行的2022年,万科依旧保持了全口径销售额前三的位置。

2022年,房地产行业整体下行,国家统计局公布的数据显示,去年全国商品房销售面积135837万平方米,比上年下降24.3%;与此同时,百强房企2022年销售额同比下降超四成,房企融资、销售端的信心都亟待恢复。

在一系列的政策松绑之下,2023年开年,房地产行业出现复苏迹象,2月南京、成都、杭州等城市楼市成交量明显增加,全国商品住宅销售面积同比降幅明显收窄,但是进入三月份,这股暖流开始动能不足。

对于房地产市场形势问题,万科董事会主席郁亮在业绩会上表示,现阶段房地产市场既没有“狂飙”,也没有“倒春寒”,市场仍然处于温和恢复的阶段。

郁亮分析,与今年1月相比,2月全国房地产销售数据确实出现较明显的回升,这主要是去年12月、今年1月的部分需求积累至2月集中释放;另外今年春节较早,对1月成交有影响;而且房地产政策环境较为友好,从中央到地方都出台了支持合理住房需求的政策,市场信心有所回升;再加上房价确实有所下降,对于自住需求而言性价比提高,是较合理的入市点。但从1-2月整体来看,一、二线城市新房成交同比上升7.2%,【天辰平台代理注册开户】增速谈不上狂飙。3月以来,目前3月周均成交比2月高点回落了6%左右,但3月成交水平仍超过了2022年的绝大部分时间,因此也没有倒春寒,市场还在温和复苏的轨道上。

对于未来的新房需求,郁亮比较乐观,他认为“上有天花板,下有保底线”。一方面,国内城镇人均住房面积已达40平米,再加上近几年大规模建设的住房也在陆续交付,在大量的供应下,新房市场无法再回到2021年历史峰值。另一方面,在外部环境不发生突发性变化的情况下,一段时间内市场仍能保持12亿平米左右的需求。

“受外部因素影响,短期市场上下起伏是正常现象。比起短期走势,对万科而言更关键是认准大势。”郁亮表示,行业未来无法再回到对住宅开发过于依赖的阶段,万科将在牢守安全底线的前提下,继续坚持走开发、经营、服务并重的道路。

很早以前,经营性业务就被称为房企的第二增长曲线,不过,从当前的营收数据来看,开发业务仍然是各房企最主要的收益来源,经营性业务还远远没能达到取代开发业务的地步,万科亦是如此。

2022年9月,万科旗下物业板块万物云(2602.HK)在港交所上市,2022年全年实现营收301亿元,归属上市公司股东的净利润15.1亿元,另外,其物流、长租公寓、商业业务的营收分别为35.6亿元、32.4亿元、87.2亿元,利润数据未公布。

近年来,政策层面对经营服务类业务重视度越来越高,REITs、不动产私募股权基金、长期租赁住房贷款等都已逐步开放,【天辰娱乐在线】融资渠道的开放将实现经营性不动产“投融建管退”的闭环。业绩会上,万科首席运营官刘肖表示,万纬物流目前在浙江和广东选了几个资产,大概25万方左右。目前,发改委已经有了推进文件,正在进入下一步审批,预期今年应该可以发REITs。

对于经营性业务,郁亮称,从中长期看,万科经营服务业务处在增长轨道上,整体收入今年会保持两位数增长,对集团贡献更多的正向盈利。同时,他也提到,经营服务业务赚的是小钱、长钱和辛苦钱,万科会保持耐心。

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